Большая часть жилого и административного фонда в Сочи была построена в советский период, преимущественно с 1950-х по 1980-е годы. Эти здания до сих пор активно используются: в них располагаются жилые квартиры, мини-гостиницы, магазины, учреждения культуры и образования. Однако конструкции таких объектов зачастую не соответствуют современным требованиям по сейсмостойкости, энергоэффективности и долговечности. Юридическим лицам, планирующим реконструкцию, перепрофилирование или капитальный ремонт таких зданий, важно понимать, какие проблемы может выявить техническое обследование и какие решения могут потребоваться.
Особенности строительных технологий советского периода, отсутствие документации, воздействие влажного климата и сейсмических колебаний делают обследование зданий 30–70-летней давности не просто формальностью, а обязательным шагом перед принятием проектных или юридических решений.
В старом жилом фонде нередко обнаруживаются дефекты, связанные с усадкой, капиллярным подсосом влаги, сквозными трещинами в стенах и осадкой фундаментов. Здания часто подвергались перепланировкам без учёта нагрузок и без оформления проектной документации.
Техническое обследование позволяет не только подтвердить пригодность здания к дальнейшей эксплуатации, но и выявить скрытые риски. Наиболее распространённые проблемы:
Также при обследовании может быть выявлена несостоятельность здания к дополнительным нагрузкам — например, при попытке надстройки мансарды или размещения оборудования на крыше.
Собственник административного помещения в здании 1978 года постройки в Хостинском районе обратился за обследованием перед перепланировкой объекта под медицинский центр. В ходе работ были зафиксированы многочисленные скрытые дефекты: коррозия арматуры в зонах контакта с внешней стеной, снижение прочности бетонных перекрытий до 60% от нормативного значения, а также несанкционированное вмешательство в несущую стену предыдущим арендатором.
По итогам обследования проект реконструкции был скорректирован: отказались от замены перегородок на более тяжёлые материалы, усилили проёмы с помощью металлических рам, выполнили обработку арматуры антикоррозионным составом. Заключение послужило основанием для дальнейшей экспертизы, проект прошёл согласование без замечаний.
Отказ от обследования зданий советского периода может привести к следующим проблемам:
Строения советской эпохи обладают высокой инерционной прочностью, но нередко содержат скрытые дефекты, неочевидные при визуальном осмотре. Обследование позволяет юридически обосновать эксплуатацию, реконструкцию или списание объекта. В условиях Сочи, где здания подвергаются интенсивному климатическому и сейсмическому воздействию, это особенно актуально для принятия безопасных и экономически обоснованных решений.