Юридические лица, застройщики, проектировщики и владельцы объектов недвижимости часто сталкиваются с ситуацией, когда необходимо получить оценку состояния здания или проектной документации. При этом термины «техническое обследование» и «негосударственная экспертиза» нередко путаются, что приводит к недопониманию при формировании задач, выборе подрядчика и оформлении документации. Эти два процесса выполняются в разных целях, имеют разный правовой статус и регулируются различными нормативными актами. В условиях Сочи и Краснодарского края, где действует повышенное внимание к строительному контролю, такие ошибки могут привести к существенным задержкам и дополнительным затратам.
Техническое обследование — это инженерный процесс, направленный на определение фактического состояния конструкций, элементов здания, инженерных систем и несущей способности сооружения. Выполняется перед капитальным ремонтом, реконструкцией, при изменении назначения здания, при подозрении на дефекты, а также по требованию надзорных органов.
Результатом является техническое заключение — документ, содержащий данные о состоянии объекта, его дефектах, остаточном ресурсе, допустимости дальнейшей эксплуатации и рекомендациях по устранению выявленных проблем. Документ используется при разработке проектной документации, обращении в суд, страховых спорах, обосновании реконструкции.
Негосударственная экспертиза — это независимая оценка проектной документации или инженерных изысканий, проводимая аккредитованной организацией. Её цель — определить соответствие проектных решений действующим нормам и требованиям безопасности. Экспертиза необходима для получения разрешения на строительство или реконструкцию, если объект подпадает под категории, требующие экспертного заключения.
В отличие от обследования, экспертиза не выявляет фактическое состояние конструкций. Она проверяет корректность проектных решений, расчётов, соблюдение норм противопожарной, санитарной, экологической безопасности и других требований.
Отсутствие понимания разницы между этими процедурами приводит к неправильной постановке задач и заключению договоров с неподходящими исполнителями. Ниже представлены распространённые ошибки, с которыми сталкиваются юридические лица при заказе технических и экспертных работ.
Технический заказчик в Сочи планировал перепрофилировать здание бывшего пансионата под офисный центр. Вместо технического обследования он заказал негосударственную экспертизу проектной документации. Экспертная организация отказала в выдаче положительного заключения, ссылаясь на отсутствие обоснования прочности и пригодности конструкций. Поскольку проект предусматривал надстройку, требовалось заключение по обследованию с расчётом остаточной несущей способности. В результате сроки реализации проекта были сдвинуты на три месяца.
После обращения к профильной инженерной организации было выполнено обследование фундамента, перекрытий и несущих стен, зафиксированы скрытые трещины и предложены мероприятия по усилению. На базе технического заключения проект был откорректирован и успешно прошёл экспертизу при повторной подаче.
Если объект уже существует и планируется изменение его конфигурации, назначения или капитальный ремонт, первым шагом должно быть проведение технического обследования с последующим оформлением технического заключения. Только после этого разрабатывается проект и подаётся в экспертизу. При наличии существующих дефектов, аварийных признаков или отказов инженерных систем обследование обязательно до любых проектных работ.
Понимание различий между обследованием и экспертизой позволяет правильно формировать задачи, грамотно распределять ответственность между участниками и соблюдать нормативные требования. Это особенно важно в регионах со сложными инженерно-геологическими условиями и высокой нормативной нагрузкой, таких как Сочи.